第二章　房地产

第四节  房地产的描述与分析

　　一、土地的描述与分析
　　从房地产估价角度来看，对土地的调查了解、描述和分析主要包括下列方面：
　　(1)名称。
　　(2)位置。
　　(3)四至。
　　(4)面积。
　　(5)形状。
　　(6)地势。是指该宗土地与相邻土地、道路的高低关系，自然排水状况，被洪水淹没的可能性等。
　　(7)土壤及地基状况。包括土壤是否受到过污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址，地基的承载力和稳定性，地下水位和水质(包括地下水的成分和污染情况。有些含有特殊成分的地下水可以导致疾病)，有无不良地质现象(例如崩塌、滑坡、泥石流、断裂带、岩溶、软弱土、膨胀土、湿陷性黄土、冻土等)。
　　(8)权利状况。由于土地的权利类型及归属等权利状况对其价值有很大的影响，所以进行房地产估价要特别注意调查了解土地的权利状况。在中国目前的土地制度下，应了解是国有土地还是集体土地；是出让土地使用权还是划拨土地使用权；属于出让土地使用权的，土地使用期限及其起止年月日、可否续期。要了解取得土地的有关手续是否齐全，土地是否抵押、出租，是否涉案，权属是否有争议，是否为临时用地，是否属于违法占地，等等。此外，土地所有权或土地使用权是否为共有。
　　(9)使用条件。包括是属于农用地还是建设用地、未利用地。对于城市建设用地，土地使用条件主要为城市规划设计条件，包括：
　　用途；
　　容积率；
　　建筑密度；
　　绿地率；
　　建筑高度；
　　建筑后退红线距离；
　　建筑间距；
　　交通出入口方位；
　　停车泊位；
　　建筑体量、体型、色彩；
　　地面标高；
　　其他要求，例如规定规划设计方案应符合环境保护、消防安全、文物保护、卫生防疫等有关法律、法规的规定。
　　(10)开发利用情况。
　　(11)交通条件。
　　(12)周围环境景观。
　　(13)公共服务设施完备程度。
　　调查、了解土地的途径有实地查看及查阅土地权属证书、国有土地使用权出让合同、地籍资料等。其中，地籍是记载宗地的权利人、土地权利内容及来源、权属界址、面积、用途、质量等级、价值和土地使用条件等土地登记要素的簿册。对于一些更专业、具体的内容，可查阅相关文件资料。例如，可通过城市总体规划、详细规划及下列文件来了解土地的城市规划限制条件：①规划要点；②规划设计条件通知书；③审定设计方案通知书；④建设用地规划许可证；⑤建设工程规划许可证。