文| 张佳丽
鉴于目前中国部分城市的房价出现调整,部分城市楼市观望,持币待购气氛弥漫,所以很多投资者开始将目光投向国门之外的国际房地产市场。特别是在目前通货膨胀肆意横行全球市场之际,各主要国家的房地产市场的表现很值得关注。
最新发布的英国权威Knight Frank 环球房屋价格指数显示出目前世界房地产市场发展的最新动态:
全球房地产市场房屋平均价格2008年第一季度同比增长6.1%。相比2007年第四季度下降2.9%。
全球房地产市场增长最快的国家是欧洲的保加利亚,2008年第一季度增长31.54%,增长幅度令人称奇。房屋价格下跌最快的来自欧洲的拉脱维亚,同期下跌20%,但是,去年同期,拉脱维亚房屋市场飞速增长60%。
与欧洲的剧烈变化相比较,新加波,中国香港,澳大利亚,以及中国大陆的房地产市场表现平稳,增速稳定。
跌跌不休的美国房市
次贷危机过后的美国市场正在经受新一轮的严峻考验,第一大挑战来源于飙升的能源价格,在6月份美国纽约期货交易所,原油价格突破140美元每桶;其次,美国银行房贷利率创下新高,6月份美国银行30年期的固定利率的按揭房贷利率高达7.42%,15年期的固定利率的按揭房贷利率也高达6.87%。上涨不停的原油价格,雪上加霜的粮食危机,以及动荡不安的美元地位,让美国人对未来经济环境信心不足,房地产市场也深受拖累。
由于对去年房屋市场次贷危机心有余悸,美国房地产市场信心严重不足。根据全美房地产企业协会的报告显示,5月份美国房屋销量与去年同期相比下降17.5%,未来几个月美国房屋价格仍将继续下跌,下跌趋势将有可能持续到2009年初。
美国最大的房贷金融公司之一,Freddie的报告显示,2007年后两个季度该公司亏损将近45亿美元,2008年第一季度亏空1.5亿美元。其他美国房地产金融公司也普遍出现不同程度的亏损。
尽管美国房屋市场普遍不景气,但是不同州之间的房屋价格变化趋势还是不尽相同,各有特色。根据Knight Frank 提供的全球房屋价格报告显示,加利福尼亚和内华达州的房屋价格出现大幅下滑,分别下跌10.6%和10.3%。但是,美国中西部的怀俄明州和犹他州的房屋价格却逆势飞扬,分别上涨6.3%和5.6%,可谓覆巢之下尚存完卵。
尽管目前房屋价格普遍低迷,但是美国第一季度,特别是4月份新房开工率却意外大幅增加,创下近两年来的最快记录。根据美国商务部公布的最新报告显示,4月新房开工数为103.2万户,比上月增长8.2%。这一意外表现,令经济学家大跌眼镜,这一数据是否显示美国房市即将走出低谷,仍然值得进一步商榷。
尽管新建房屋开工率出现亮点,大部分投资银行的经济学家仍然认为,目前美国房屋市场还没有下跌到底部,未来几个月平均价格还将继续下滑,下跌趋势可能要持续到2009年初。
涨跌不一的欧洲房市
来自Knight Frank 环球房屋价格调查的数据显示,飞速上涨的保加利亚房地产市场成为欧洲,甚至世界上价格上涨最快的地区。自从2007年第二季度开始,保加利亚房屋价格就保持着超过30%的增长速度, 特别是在首都索菲亚,和Ruse,Vidin等地区,房屋价格上涨幅度超过60%,可谓奇迹般的速度。
欧洲房地产市场的第二个增长亮点来自位于法国西海岸的英属泽西岛,该地区房屋价格也在2008年第一季度上涨28%,该地区首府的房屋价格也上涨超过10%, 平均房屋价格达到47.5万英镑。
石油新贵族,俄罗斯房地产市场在2007年经历了飞速上涨的牛市,在2008年第一季度房屋价格增长幅度开始回落,平均价格增长幅度从2007年第四季度的30%,开始回落到2008年第一季度的22%,尽管如此,圣彼得堡和首都莫斯科的房屋价格依然可以跻身世界最贵的城市之一。俄罗斯最近几年来,凭借石油出口贸易和其它原材料出口,经济复苏,造就了一大批新富豪,他们出手阔绰,竞相购买房产,从而直接推高了俄罗斯房地产市场的价格。
西欧地区的发达国家,由于和美国经济关系密切,深受美国次贷危机和经济不景气的影响,所以房地产市场发展也出现困难。尽管西欧地区的整体房屋价格平均上涨3.8%, 但这是自1997年以来,12年当中的最低增长幅度。
西班牙、葡萄牙、意大利的房地产市场表现都令人担忧,法国的房地产市场尤为不景气,首都巴黎附近的房屋价格增长幅度低于2.5%,而且增长幅度预计将持续下滑。别墅的价格增幅下滑速度要明显超过公寓。特别是在德国,平均房屋价格在2008年第一季度下滑5%。音乐王国奥地利的房屋价格也维持着很低的增长幅度,在2008年第一季度仅为1.2%,首都维也纳的房屋价格保持了5.4%的增长速度。瑞士的房屋价格勉强保持了0.4%的增长幅度,但是却远低于1%的物价增长幅度,实际房屋价值缩水。英国的房屋价格在2008年第一季度下滑1.1%,是最近十多年来表现最糟糕的谷底。欧洲波罗的海沿岸的国家,房屋价格出现急速下跌。
